L’avvio del nuovo Codice dell’edilizia rappresenta uno dei più importanti interventi di riordino normativo degli ultimi decenni. La Legge di Bilancio2026 avvia infatti un percorso destinato a ridisegnare l’intero sistema delle regole che governano interventi edilizi, controlli, sanatorie, sicurezza strutturale e rapporti tra Stato, Regioni e Comuni.
Oltre a modificare alcuni articoli del Testo Unico dell’edilizia (d.P.R. 380/2001), la manovra concede al Governo una delega di dodici mesi per elaborare i decreti che daranno forma a un nuovo codice unico e aggiornato, superando la frammentazione normativa che oggi caratterizza il settore.
Perché è richiesto un nuovo Codice dell’Edilizia
L’attuale impianto normativo soffre di una complessità cresciuta nel tempo. Le regole del Testo Unico, risalenti all’inizio degli anni Duemila, non tengono pienamente conto della pluralità di competenze che nel frattempo si è affermata:
- le Regioni hanno assunto poteri concorrenti in materia edilizia
- i Comuni hanno introdotto regolamenti locali spesso diversi tra loro
- molte norme sono state modificate da interventi legislativi parziali, creando sovrapposizioni difficili da interpretare.
Il risultato è un contesto frammentato, in cui procedure e interpretazioni possono variare significativamente da un territorio all’altro. Il nuovo Codice vuole ricondurre tutto a un sistema unitario, rendendo le regole più chiare e meno soggette a incertezze applicative.
Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026
Sebbene la delega preveda tempi lunghi per la stesura del nuovo Codice, alcune modifiche operative entrano subito in vigore, incidendo su sanatorie, regolarizzazioni e definizione dello stato legittimo degli immobili.
Aggiornamento della definizione di stato legittimo
La nuova disciplina mira a rendere più semplice ricostruire la situazione autorizzativa degli immobili, fissando criteri nazionali uniformi basati su:
- titoli edilizi certi
- asseverazioni qualificate dei professionisti
- tracciabilità digitale degli atti
Questo cambiamento risponde alla necessità di dare maggiore certezza nelle compravendite, nei mutui e nelle pratiche edilizie.
Sanatorie edilizie: la soglia del 1967
Un altro tema centrale è quello delle regolarizzazioni, che riguarda migliaia di edifici con piccole difformità accumulate nel tempo.
La riforma introduce un sistema più coerente per distinguere:
- difformità tollerabili,
- irregolarità sanabili,
- abusi non regolarizzabili
La data del 1° settembre 1967 coincide con l’entrata in vigore della “Legge Ponte”, la prima normativa che impose l’obbligo generalizzato di autorizzazione edilizia su tutto il territorio nazionale. Per gli immobili costruiti prima di quella data sarà possibile adottare procedure agevolate, dato che la documentazione storica è spesso incompleta o inesistente.
Lo scopo della riforma è rendere nuovamente commerciabili immobili con difformità di lieve entità, introducendo costi e requisiti in linea con l’entità delle irregolarità.
La logica non è quella di “sanare tutto”, ma di permettere la regolarizzazione solo di situazioni che non incidono su sicurezza, norme sismiche o vincoli di tutela.
Superamento della doppia conformità
Uno dei nodi più discussi riguarda l’accertamento di conformità, che per anni ha previsto la verifica su due piani temporali:
- rispetto delle norme in vigore quando l’opera è stata realizzata;
- rispetto delle norme in vigore al momento in cui si presenta la richiesta di sanatoria.
La riforma si orienta verso un sistema più semplice, che richiede la conformità alla disciplina vigente quando si presenta la domanda, salvo eccezioni specifiche come:
- interventi totalmente abusivi,
- opere in aree con vincoli sismici o di tutela culturale.
Lo scopo è ridurre il numero di immobili bloccati da irregolarità formali che non hanno alcun impatto sulla sicurezza o sulla funzionalità.
Snellimento delle procedure: silenzio-assenso e meccanismi sostitutivi
Le tempistiche sono un altro elemento centrale della riforma.
Oggi già esistono termini entro cui gli enti devono rispondere a una domanda di regolarizzazione. Il nuovo Codice potenzierà tali meccanismi prevedendo:
- silenzio-assenso per CILA, SCIA e permesso di costruire nei casi consentiti;
- introduzione del silenzio-devolutivo, cioè la possibilità di affidare la decisione a un’autorità terza (commissario ad acta) quando l’ente non rispetta i tempi previsti;
- coordinamento più stretto con le autorizzazioni necessarie per beni culturali, aree vincolate e zone a rischio sismico.
Nuove categorie edilizie: fine delle definizioni tradizionali
La classificazione degli interventi subirà una profonda revisione.
Le etichette storiche — manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione — verranno sostituite da categorie basate su criteri più oggettivi:
- impatto sul territorio,
- entità della trasformazione,
- rilevanza dell’intervento,
- rapporto con la funzione originaria dell’edificio.
A ciascuna categoria sarà associato un titolo abilitativo unificato su scala nazionale.
La riforma punta a facilitare le trasformazioni urbane che non comportano carichi urbanistici aggiuntivi. Sarà quindi più agevole:
- convertire immobili per usi funzionalmente analoghi,
- avviare progetti di recupero del patrimonio esistente,
- intervenire su edifici con basso impatto su servizi e infrastrutture.
Questo approccio è coerente con gli obiettivi europei sulla sostenibilità e sul riuso del costruito.
Digitalizzazione degli archivi edilizi
Un elemento innovativo riguarda la creazione di un fascicolo digitale dell’edificio, contenente:
- titoli abilitativi,
- elaborati tecnici,
- certificazioni,
- varianti,
- dati strutturali e catastali.
Un unico punto di accesso digitale permetterà di consultare documenti storici e aggiornamenti in tempo reale, riducendo incertezza e contenziosi.
Rapporti tra Stato, Regioni e Comuni
Il nuovo Codice dovrà rispettare la giurisprudenza costituzionale sul riparto delle competenze (art. 117 Cost.), distinguendo con chiarezza:
- norme statali di competenza esclusiva;
- principi fondamentali applicabili su tutto il territorio;
- ambiti in cui le Regioni possono intervenire;
- margini regolamentari dei Comuni.
L’obiettivo è eliminare la disomogeneità che oggi caratterizza lo scenario nazionale.
Riordino delle sanzioni e degli abusi non sanabili
Accanto alla possibilità di regolarizzare alcune difformità, il Codice rafforzerà gli strumenti per contrastare gli abusi non recuperabili, introducendo:
- procedure uniformi per l’acquisizione degli immobili al patrimonio comunale;
- criteri di priorità per gli ordini di demolizione;
- poteri sostitutivi quando l’amministrazione non interviene.
In questo modo la riforma agisce sia sulla prevenzione degli abusi sia sulla certezza delle regole.